Na zakup istniejącego mieszkania/domu decydujemy się z różnych powodów. Czasem to atrakcyjniejsza cena w porównaniu z ofertą dewelopera, a czasem lubimy miejsca z historią i klimatem jaki maja w sobie.

Zanim podejmiesz decyzje – kupić, czy nie kupić – dobrze wiedzieć o tym, co może przysporzyć ci problemów podczas remontu i późniejszego zamieszkania.

Zebrałam w tym artykule informacje, które mogą ci pomóc podczas zakupu. Podaję też skutki zaniedbania różnych decyzji, po to aby dać ci szerszą perspektywę i (mam nadzieję) uchronić przed przykrymi niespodziankami.

Zaczynamy!

Na czym się skupić, podczas poszukiwań i zakupu nieruchomości z rynku wtórnego:

1.

formalności – to działania związane ze sprawdzeniem stanu prawnego nieruchomości, jeszcze przed zakupem!

Jakie problemy, czy wady prawne może mieć nieruchomość:

• służebności,
• zadłużenia,
• nieuregulowana własność,
• lokator w gratisie

Warto skorzystać z pomocy sprawdzonego pośrednika handlu nieruchomościami, który sprawdzi jaki jest stan nieruchomości i pomoże w finalizacji zakupu. Za taki wywiad przed zakupem odpowiada agent nieruchomości i pobiera opłaty za pośrednictwo.

2.

dokumentacja – zawsze pytaj o plany budynku!

Czy korzystasz z pośrednika, czy wszystko robisz sam. Jeżeli nie otrzymasz od sprzedającego dokumentacji, możesz sprawdzić w lokalnym wydziale architektury (przy starostwach powiatowych lub urzędzie miejskim), gdzie wydawane są pozwolenia na budowę i gdzie zgłasza się formalności związane z budową i remontem.

Po co ci dokumentacja:

• pozwala ustalić z czego wykonane są ściany, stropy, gdzie znajdują się piony techniczne.
• stwierdzić, co zostało zmienione w budynku od czasu jego wybudowania i zauważyć różnice, które mogą być dodatkowym kosztem podczas prac.
• to pomoc dla architekta, projektanta wnętrz i wykonawców którzy będą przeprowadzać dla ciebie ten remont.
• pomaga ustalić, czy mieszkanie/budynek nie jest wynikiem samowoli budowlanej – to koszty które dochodzą do remontu takiego miejsca (samowole można uregulować prawnie, ale wymaga to poniesienia dodatkowych kosztów). W przypadku samowoli zagrażającej bezpieczeństwu możesz zostać z niczym, ponieważ w najgorszym wypadku urząd może wydać nakaz rozbiórki.

Przy braku dokumentacji konieczne będzie wykonanie inwentaryzacji, która pomoże przy stworzeniu projektu wnętrz i późniejszym pracach budowlano-remontowych.

3.

konstrukcja – to często elementy ścian, podłóg, stropów, których nie zobaczymy zaraz po wejściu i pierwszej wizycie w kupowanym mieszkaniu.

Co powinno nas zastanowić:

• pęknięcia na ścianach, nie tylko w mieszkaniu, również na klatce schodowej, czy w miejscach ogólnodostępnych.
• jak wygląda budynek z zewnątrz, jeżeli to stara kamienica, czy nie ma popękanych ścian zewnętrznych (ścian nośnych), pęknięć przy otworach okiennych i drzwiowych, metalowych śrub (tzw. ściągów - używanych w budynkach na Śląsku, gdzie występują szkody górnicze).
• przy informacji od sprzedającego, że budynek ma stropy drewniane, sprawdzamy – czy nie ma zapachu wilgoci, stęchlizny. Drewniane stropy mogą być uszkodzone i wymagać wymiany częściowej lub całkowitej. Lepiej o takich niespodziankach wiedzieć i móc je przewidzieć w budżecie.
• przy widocznych wewnątrz budynku elementach drewnianych – słupy, więźba dachowa, odsłonięte belki stropowe, konieczne jest sprawdzenie, czy nie ma widocznych otworów po owadach lubiących drewno lub po naprawach związanych z tymi szkodnikami.

Takie elementy budynku często obudowane są lub zasłonięte warstwami tynku, tapet, czasem płyt montowanych tak, aby zasłonić konstrukcję.

Przed zakupem, warto skorzystać z usługi rzeczoznawcy, który oceni stan techniczny mieszkania/budynku i sprawdzi te elementy do których jest dostęp.

Ważnym sygnałem, że sprzedający nie próbuje niczego przed nami ukryć, jest chęć współpracy i udostępnienie lokalu do takiej ekspertyzy rzeczoznawcy.

4.

okna i drzwi – stary budynek to nie zawsze stolarka okienno-drzwiowa tak stara jak mury.

Zdarza się, że okno zostanie nam w ręce przy pierwszej wizycie :), częściej jednak jest to plastikowy produkt wymieniony przez poprzednich lokatorów.

Jakie niespodzianki mogą kryć się w tym temacie:

• stara oryginalna stolarka może być zniszczona i do wymiany.
• nowsza stolarka może być w dobrym stanie, ale jest zbyt szczelna co może wymagać montażu wywiewników, aby we wnętrzach nie osadzała się wilgoć i powiązane z nią grzyby i pleśnie.
• otwory okienne i drzwiowe mogły zostać poszerzone bez zabezpieczeń muru, co skutkować może pęknięciami lub zawaleniem takiego otworu.

Stare okna i drzwi to nieszczelności, z kolei nowsze-plastikowe to za duża szczelność i konieczność jej poprawy. Dobrze wiedzieć to na etapie remontu, a nie kiedy pojawi się grzyb w mieszkaniu.

5.

instalacje – to elektryka, woda i kanalizacja, ale również piony wentylacyjne, spalinowe, wodno-kanalizacyjne, instalacje grzewcze itp..

Co może zaskoczyć nas podczas remontu i użytkowania, w starych budynkach:

• zły stan techniczny instalacji – co wymaga częściowej lub całkowitej wymiany.
• niedrożne piony wentylacyjne i spalinowe.
• brak pionów instalacyjnych w bardzo starych budynkach, co wymaga wyznaczenia i wykonania nowych pionów dla instalacji wodno-kanalizacyjnych, wentylacyjnych, itp..
• przecieki, nieszczelności, awarie w miejscach trudno dostępnych, tu często o takich problemach dowiadujemy się podczas remontu. Jeżeli mieszkanie jest na ostatnim piętrze/poddaszu, zaciek na suficie to często informacja o nieszczelności dachu, czyli dodatkowo konieczności jego naprawy.
• samowole poprzednich użytkowników, które przy braku dokumentacji będą możliwe do wykrycia dopiero podczas prac wykonawczych.

Sprawne instalacje to duże ułatwienie, dlatego dobrze mieć tu pewność że nie będzie wielu niespodzianek i kosztów.

6.

niechciani lokatorzy – czyli problemy pojawiające się w budynkach w konstrukcji drewnianej, ale również w takich gdzie długo nikt nie mieszkał:

• drewnojady – czyli owady jedzące elementy drewniane takie jak bale, belki, elementy więźby dachowej, ścianek drewnianych i mieszkające w nich. Ich lista jest długa, a oględziny podczas zakupu nie zawsze pozwalają wychwycić ten problem. Jeżeli drewno nie jest mocno uszkodzone, nocna aktywność i hałas tych owadów pozwalają stwierdzić ich obecność.
• gryzonie – myszy, szczury, łasice. Te ostatnie potrafią „ryć” tunele w wełnie i styropianie tworząc siatkę dróg, które prowadzą do ich legowisk. To problem budynków, które nie były zamieszkane przez jakiś czas. Tu problem może obejmować nie tylko remont wewnątrz, ale również na zewnątrz budynku (wymiana izolacji termicznej).
• grzyby i pleśnie – zwykle zapach jest pierwszą informacją o takim problemie. Kolejne to zacieki, zawilgocenia.

Opisane w powyższych punktach możliwe problemy zbiór doświadczeń z mojej pracy jako architekta. Ich wykrycie nie przekreśla zakupu nieruchomości (poza rozbiórką), ważna jest jednak wiedza o tych problemach, ponieważ związane są one z dodatkowymi kosztami remontowymi. A w tym temacie nikt nie lubi niespodzianek.

Do tej listy dodam jeszcze jeden punkt…

7.

okolica – w jakiej znajduje się budynek. Warto przed zakupem zrobić rozpoznanie okolicy, tak aby stwierdzić, czy po sąsiedzku nie ma niemiłych dla nas niespodzianek.

Na co zwrócić uwagę:

• informacje od osób mieszkających „po sąsiedzku”. Zapytać o to jak się mieszka, z czym mają problem w tym budynku lub okolicy (hałasy, zapachy, uciążliwe usługi lub inni sąsiedzi).
• czy wszystko u nich działa, zwłaszcza jeżeli to lokatorzy innych mieszkań w tym samym budynku.
• odwiedzić miejsce, które chcemy kupić w odstępach czasu np. 2-3 razy w przeciągu różnych pór dnia, różnej pogody. Sprawdzić czy nie ma uciążliwych dla nas zapachów i hałasów.
• dostępność do usług, parkingów, terenów zieleni.

„Niewiedza jest błogosławieństwem.”

Zdarza mi się spotykać z takim podejściem do różnych tematów. Jednak to właśnie wiedza może nas uchronić przed kosztownymi decyzjami.

Więc jak nie wiesz to pytaj i szukaj odpowiedzi, a jak nie masz czasu to poproś o pomoc tych co się znają.

PRO TIP

1. przy zakupie poproś o pomoc agenta nieruchomości i rzeczoznawcę.
2. przy remoncie skorzystaj z pomocy architekta, konstruktora, mykolog i sprawdzonych wykonawców.
3. Wymienione powyżej profesje korzystają z ubezpieczeń OC, przed nawiązaniem współpracy poproś o ich okazanie.

Zainteresował cię temat?

Zaglądaj na mój blog i media społecznościowe, gdzie pokazuję realizacje, dzielę się poradami i pokazuję jak wygląda praca architekta pracującego z wnętrzami „od kuchni”.